出租房屋要繳多少稅？租賃所得計算與節稅方式

租賃所得的課稅基本概念

上個月有位房東客戶跟我說，他名下有一棟出租套房，月租 3 萬元，一年租金收入 36 萬元。他天真地以為，報稅時只需要報 36 萬元，沒想到國稅局核定的課稅所得竟然是 25 萬元，讓他感到很困惑。

這就涉及租賃所得的計算邏輯。租賃所得 = 租金收入 - 必要費用。不像薪資所得，薪資單上的金額就是課稅所得，租賃所得需要先扣掉必要費用（維修費、管理費等），才是應課稅的所得額。很多房東不知道這一點，也不知道哪些費用可以扣，結果多繳了稅。

租賃所得的必要費用與扣除標準

租賃所得可以扣除的必要費用包括以下幾類。

【房屋稅與地價稅】自用房屋的房屋稅、地價稅無法扣除，但出租房屋的稅金可以全額扣除。這是最直接的費用。

【保險費】火災保險、地震保險等與房屋相關的保險費可以扣除。但人身保險（人壽險、醫療險）不能扣。

【修繕費】房屋維修、翻新的費用。但這裡有一個重點：資本性支出（改變房屋結構的大裝修）不能扣，只有日常維修費用可以扣。如果是大規模裝修，要分次報銷，或者分年度申報。

【管理費】委託房仲或管理公司收租、清潔、維管，所繳的手續費或管理費可以扣。

【折舊費】這個比較複雜。房屋建築物本身可以按一定年限折舊（通常 50-100 年），但土地不能折舊。很多房東不知道有折舊費這個選項，其實許多大型的房東或建商都會申報折舊費來降低稅負。

【利息】房屋貸款利息是可以扣的——前提是這棟房子是「出租用」，而不是自住。

国稅局對租賃所得有兩種計算方式：（1）「實支法」：房東實際支出的費用就扣除；（2）「標準法」：租金收入的固定比例（通常 43%）視為必要費用，不需舉証。房東可以選擇對自己有利的方式。

實支法 vs 標準法的選擇與計算

選擇實支法還是標準法，要看房東的實際費用情況。

假設月租 3 萬元、年租金 36 萬元。

【實支法】房東實際費用：房屋稅 6,000 元、地價稅 2,000 元、火災保險 3,000 元、維修費 12,000 元、管理費 3,600 元，合計 26,600 元。租賃所得 = 36 萬 - 2.66 萬 = 33.34 萬元。

【標準法】標準費用 = 36 萬 × 43% = 15.48 萬元。租賃所得 = 36 萬 - 15.48 萬 = 20.52 萬元。

在這個例子中，標準法的租賃所得只有 20.52 萬元，比實支法的 33.34 萬元少很多，所以用標準法更划算。如果稅率 10%，標準法可以省下 1.28 萬元的所得稅。

實務上，房東需要每年都比較兩種方法，選擇對自己最有利的。不過要注意，選定方法後就不能隨意變更，除非有特殊事由向稅務機關申請。

常見的租賃所得節稅陷阱

實務上最常踩的坑有三個。

【第一個坑】維修費 vs 資本性支出的區分。房東用 50 萬元翻新房屋內裝，一次申報，國稅局會認定這是「資本性支出」（改變房屋使用狀況），不能當年度全額扣除，要分次或分年度申報。正確做法會是在施工時就諮詢會計師，按照稅務規定來安排報銷方式。

【第二個坑】沒有保存原始憑據。國稅局會抽查租賃所得申報，特別是費用扣除項目。如果拿不出水電費單據、維修收據、保險單等，就無法舉証，國稅局會按比例全部不認列。

【第三個坑】忘記房屋增值稅。不是綜合所得稅的問題，而是未來房屋出售時要繳「房屋增值稅」。這個稅是單獨計算的，而且許多房東報稅時沒有好好記錄房屋的購入成本和改良支出，結果增值稅計算不出來，被國稅局按法定基準課稅。